Il mercato immobiliare è mosso, oltre che da pochi driver macroeconomici e di sentiment di breve termine – tassi di interesse, andamento dell’economia, fiducia dei consumatori – da uno di lungo termine, la demografia. Un fenomeno – un mega trend come si definisce ora – che viene attentamente osservato da Guy Barnard, Tim Gibson e Greg Kuhl del Global Property Equities Team di Janus Henderson Investors.
“I dati demografici in evoluzione stanno alterando le esigenze e gli usi degli immobili – spiegano i gestori – Un paio di aree su cui ci concentriamo in modo specifico sono l’invecchiamento dei baby boomer, che stanno progressivamente andando in pensione, e i millennial, che oggi costituiscono la forza lavoro e iniziano anche ad avere figli in numero consistente”.
Del resto i dati demografici parlano chiaro: nel corso dei prossimi 25 anni, la popolazione mondiale con età pari o superiore a 65 anni raddoppierà, sfiorando quota 1,3 miliardi. Si tratta di un problema enorme, tanto che nel 2015 la Cina ha ormai abbandonato la sua politica del figlio unico. Dal punto di vista immobiliare, quindi, la vera sfida sarà costruire il giusto tipo di prodotto per soddisfare le distinte esigenze di questa popolazione.
“Negli Stati Uniti, ad esempio, ogni giorno ci sono 10mila persone che compiono 65 anni e questo trend continuerà fino al 2030 – continuano da Janus Henderson – Quindi c’è un trend importante che vede questi pensionati più giovani in cerca di un’opzione per i loro primi anni di pensione e un posto dove vivere. Ma queste comunità, dotate di tutti i confort abitativi e di intrattenimento, sono proprietà che in alcuni casi tendono a essere respinte dai comuni locali e il risultato è che questo settore ha una domanda enorme ma un’offerta molto limitata”.
Il secondo trend è quello dei Millennial, che rappresenteranno oltre il 50% della forza lavoro americana entro i prossimi due anni: una generazione cresciuta con gli smartphone, che consuma beni e servizi in modo molto diverso dalle precedenti. L’impatto lo si vede in vari comparti, sul commercio al dettaglio, ad esempio, dove la crescita del commercio elettronico sta facendo pressione sui negozi fisici, ma anche sull’immobiliare abitativo, dove si registra una riduzione dei tassi di proprietà della casa e una domanda molto maggiore di appartamenti in affitto gestiti professionalmente nella maggior parte delle principali città globali.
“Ma lo vediamo anche nel settore degli uffici, dove millennial e aziende più giovani cercano una flessibilità molto maggiore e un ambiente di lavoro molto diverso – interviene il Global Property Equities Team – In definitiva, pensiamo che i proprietari di uffici dovranno adattarsi ed evolversi, abbracciare il fatto che la durata del contratto di locazione si sta riducendo, e avere un approccio molto più orientato al servizio su come gestire il proprio immobile. Negli ultimi due decenni, ad esempio, la crescita della popolazione di Tokyo ha superato quella di New York, con i giovani che affollano le aree suburbane. Invece, negli Stati Uniti, nell’ultimo decennio, i maggiori spostamenti sono avvenuti lontano dalle principali città costiere come New York, Los Angeles o Chicago. Ma questo vale sia per i giovani sia per i pensionati: i primi si sono allontanati da queste perché diventate troppo costose e si sono trasferiti in città come Houston, Denver e Seattle, mentre gli anziani hanno scelto invece città come Phoenix e Tampa”.
Insomma, si tratta di trend da monitorare attentamente, ma soprattutto è necessario capire se i modelli di business delle società del settore ben si adattano a questo scenario in forte evoluzione.